Thomas Hobbes afirmava que o Estado é o Leviatã — um monstro necessário, mas insaciável. No direito tributário, essa insaciabilidade é projetada no ITBI.
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis incide toda vez que um imóvel muda de dono. A alíquota varia conforme o município — em Vitória é de 2%, em Porto Alegre, 3%.
No julgamento do Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP, 2022), o STJ decidiu: a base de cálculo do ITBI é o valor real da transação declarado pelo comprador. Se a prefeitura discordar, tem um único caminho legal — abrir um processo administrativo de revisão, com contraditório e ampla defesa, nos termos do art. 148 do CTN. Sem esse processo, a prefeitura não pode alterar a base de cálculo.
A prefeitura ignora o contrato — digamos, R$ 500 mil — e simplesmente "avalia" o imóvel em R$ 700 mil. Sem processo administrativo. Sem notificação. Sem direito de defesa.
Resultado: você paga ITBI sobre R$ 200 mil que não existiram na transação.
O Leviatã não precisa de argumento. Ele apenas se impõe — afinal, é você que deve quitar o ITBI para conseguir registrar o imóvel.
Os números revelam por que essa prática é tão conveniente para os cofres públicos:
R$ 1,599 bilhão previstos para 2026, conforme a Lei Orçamentária Anual do município.
→ Câmara Municipal do Rio de Janeiro — LOA
R$ 90,4 milhões arrecadados em 2024, segundo a prestação de contas da Secretaria Municipal de Finanças.
→ Câmara Municipal de Vitória — Prestação de Contas 2024
R$ 278,6 milhões arrecadados entre 2021 e 2024 — recorde histórico do município, com 37.436 imóveis transacionados no período.
→ Elimar Côrtes — Secretaria de Finanças de Vila Velha
Quanto maior a base de cálculo arbitrada, maior a arrecadação. A lógica é simples — e funciona enquanto o contribuinte não questionar.
Se você comprou imóvel nos últimos 5 anos e a prefeitura cobrou ITBI sobre um valor superior ao do seu contrato — sem instaurar processo administrativo de revisão — você tem direito à restituição do excesso, corrigida monetariamente.
A lei é clara. O STJ já decidiu. O que falta, na maioria dos casos, não é fundamento jurídico — é informação.